Новости в е-почте
Курсы валют
Авторизация

Диалог управляющих домами начался

Тема управления жилыми домами в Елгаве является актуальной на протяжении многих лет. Только ленивый не ругал - по поводу и без повода управляющего - члена правления ООО Nekustamā īpašuma pārvalde (NIP) Юриса Виджиса. Немало упреков достается от критиков и его оппоненту - члену правления рижского агентства по управлению недвижимой собственностью Labo Namu Aģentūra Сергею Невольскому. 3 декабря оба специалиста в сфере обслуживания жилья встретились в редакции «НГ» и портала, чтобы ответить на ряд наших вопросов и попытаться от противостояния перейти к конструктивному диалогу

 

Беседа о проблемах управления жильем в Елгаве с участием Ю.Виджиса и С.Невольского прошла в деловом ключе: стороны обменялись мнениями, высказали предложения и корректные, касающиеся работы, замечания в адрес друг друга.
Мы приводим лишь часть этой беседы. Отдельные темы, в том числе вопросы об установке и пломбировании счетчиков воды, будут опубликованы в ближайших номерах газеты и на портале.

 

- Что бы вы изменили в нормативных актах, касающихся сферы обслуживания жилья?

Ю.В.: Думаю, что в настоящее время эта сфера приведена в порядок и ничего больше не надо менять. С 1 января вступит в силу новый закон об управлении домами (Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likums). После того, как его начнут применять на практике, жизнь покажет, какие еще изменения в нем будут нужны. Я был среди тех, кто разрабатывал этот закон, участвуя в работе подкомиссий наряду с другими экспертами - представителями Ассоциации больших городов, Союза самоуправлений Латвии, Ассоциации управляющих недвижимостью, Министерств экономики и юстиции, Ассоциации по сделкам с недвижимостью и Сейма.


Многие замечания профессионалов в области управления жильем были учтены. Но отмечу, что трудно было работать с теми, кто не разбирается в сфере управления домами, в том числе и с депутатами Сейма. Насколько мне известно, проект Закона «Об управлении жилыми домами» переписывался с нуля три раза.


Спорный вопрос, который рассматривался в Конституционном суде, - это норма об образовании, предусматриваемая новым законом. Она предусматривает, что управляющим домами с 1 января необходимо будет иметь соответствующее высшее образование. Это означает, что любой человек, желающий работать по указанной профессии, должен получить документальное подтверждение своим теоретическим и практическим знаниям в сфере управления жилыми домами.


Может быть, кому-то кажется, что «планка» этой нормы поднята слишком высоко. Но если кто-то думает, что управление домами - легкая работа и это можно делать без обладания специальными знаниями, - так это абсурд.

 

С.Н.: Почти 10 лет работая в сфере управления жилыми домами, скажу: в любом в доме можно найти одного человека или нескольких человек, которые все воспринимают негативно и всегда будут говорить: «Управляющий плохой». Нормально, если в доме 10-15% от числа всех жильцов составляет «оппозиция», которая всегда лучше управляющего знает, как и что нужно делать. Меня всегда это удивляет, когда прихожу на собрание: врачи и полицейские, учителя и представители других профессий начинают меня учить.


Новый закон вводит специальные образовательные нормы для управляющих. И здесь я соглашусь с коллегой: нужен «фильтр». У нас пока любой и каждый может назвать себя управляющим и идти выписывать счета. Никакой сертификат не требуется. А почему? К примеру, оценщики недвижимости - суперпривилегированная каста. Вы видите, что случилось на рынке недвижимости? Но они ни за что не отвечают. Сказали, что мы оценивали недвижимость по сравнительной методике «на уровне четвероклассников». А какие деньги за это брались?!

 

В разработке закона Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likums, который детально оговорит права и обязанности хозяина недвижимости и управляющего, от Ассоциации по сделкам с недвижимостью участвовал и Сергей Невольский.

С.Н.: Как сказал коллега, законодательство по управлению домами значительно изменилось. Еще один важный закон о квартирной собственности, который вышел из стен Министерства по делам регионального развития и самоуправлений, депутаты Сейма обещают принять в следующем году. Проект этого закона ходил по сеймовским кабинетам в течение восьми лет! По-моему, это говорит о том, что государству на сферу обслуживания жилья, на жилищную политику наплевать.


Сейчас ситуация такова, что бизнес содержания недвижимости в стране находится под угрозой. Но, как сказал господин Виджис, трудно объяснить сотне депутатов Сейма, среди которых, насколько я знаю, нет ни одного специалиста в области содержания недвижимости, какие у нас проблемы. К примеру, два месяца назад в проекте закона о квартирной собственности говорилось, что в случае отчуждения квартиры, долги, имеющиеся у собственника этой квартиры, будут числиться за этой квартирой. Таким образом, предприятия, предоставляющие коммунальные услуги и обеспечивающие сервис, получают возможность хоть как-то вернуть деньги, потому что долг остается «привязанным» не к должнику, а к квартире.

 

Придя в Сейм на очередное заседание комиссии, я увидел, что депутаты вычеркнули эту статью. Я стал с ними спорить. Слава Богу, вмешались Министерство экономики и наша рабочая группа, куда входят специалисты и профессионалы отрасли, Ассоциация поставщиков услуг, Ассоциация больших городов. 2 декабря на сеймовской комиссии появился документ за подписью министра экономика А.Кампарса, который поддержал наше предложение.


К сожалению, Министерство экономики к 2010 году не успевает принять два правила, сопутствующих Закону «Об управлении жилыми домами», - это регламент технического содержания инженерных сетей и правила санитарной уборки. Можно брать за основу строительный норматив 403-й, согласно которому подъезд надо мыть каждый день. Но тогда увеличится стоимость обслуживания, поэтому к решению этого вопроса надо подойти взвешенно.

 

Я говорил с депутатами по вопросу технического содержания сетей. Мнения у них расходятся: к примеру, каждый управляющий содержит инженерно-техническую часть дома так, как считает нужным. В каждом предприятии работают инженеры со своим видением и опытом. Допустим, нет четкого мнения: нужно полоскать теплообменник кислотой, или нет. Одни считают, что это его разъедает и портит, а теплообменник - довольно дорогостоящее устройство, цена которого от 300 латов. Но тогда он «зарастает», и коэффициент полезного действия снижается более чем на 50%. Я бы хотел видеть правила КМ, за которыми все-таки бы стояла научная база и было дано пояснение о промывке теплообменника. В новом доме, где я живу, в течение трех лет поменяли два теплообменника, истратив на эти цели около 1000 латов.


Ю. В.: У NIP есть одно преимущество - теплоузлы обслуживает предприятие тепловых сетей OOO Fortum Jelgava. Но я полностью согласен с коллегой, что такая проблема существует. Фактически разногласия NIP с предприятием Fortum Jelgava возникают именно по этому вопросу - периодичности обслуживания теплоузлов. Если теплоузел не работает эффективно, он не обеспечивает предусмотренные в доме тепловые параметры. Поэтому не всегда «виноваты» внутренние сети, если в квартиру не поступает тепло или горячая вода. Действительно, когда мы будем знать, как должно быть (когда и сколько раз надо полоскать теплообменники), мы сможем объявить конкурс на обслуживание теплосетей среди своих подрядных организаций.


В нынешней ситуации экономии особенно важно было бы активизировать государственную программу реновации многоквартирных жилых домов, чтобы снизить энергозатраты. Но собственники жилья боятся брать кредиты. Каким вы видите процесс реновирования многоквартирных жилых домов в Елгаве?

Ю.В.: Реновация - необходимый процесс, определенный государственной программой. Определенный опыт реновации у NIP имеется: нам есть что показать владельцам квартир, а им есть на что посмотреть. Владельцам квартир надо знать, что они получат в результате реновации дома. Опыт NIP также показывает, что один раз в две недели надо проводить общее собрание, чтобы на примерах и расчетах убедить жителей в необходимости реновации их дома.


Жаль, что развитие латвийской экономики происходит как по волнам. Один из домов мы реновировали, когда экономика находилась на подъеме, другой - когда она скользила вниз. Подчеркну, что в решении и обсуждении вопросов о реновации жилья должны принимать участие все, в том числе и пресса. Со стороны отдельных изданий я не слышал хороших слов о реновации. Даже если кто-то напишет хорошую статью, в конце текста появляется предложение, которое переворачивает с ног на голову все изложенное выше.


Реновация улучшает не только внешний вид дома - продлевается срок его эксплуатации. Лучший тому пример - реновированный дом по ул.Хелманя, 3, который фактически полностью обновлен. Надо сказать спасибо немецким партнерам, которые участвовали в этом проекте.


Есть одна проблема, на которую обратили внимание строительные инспекторы из Германии: она в исполнителях реновационных работ, которые, напомню, проводит не NIP. Заключается она в том, что наши строители не полностью освоили прогрессивные методы реновации, по-прежнему используют свой старый опыт работы в строительстве, не меняя его стиль.


Деньги на реновацию есть («Только за ними в очереди не стоят». - Прим. С.Невольского). Но люди боятся брать кредитные обязательства, так как у них нагрузка по платежам и так большая. Однако надо работать с владельцами квартир, чтобы они поняли суть реновации. Отмечу, что многие рассчитываются за реновацию не в кредит, а выплачивают сразу всю сумму.

 

С.Н.: Люди боятся того, чего они не знают. То, что я сейчас скажу, «Новая газета» не писала никогда, сомневаюсь и в том, что ежедневные издания публиковали такие статьи.


Реновация всего жилого фонда Латвии неизбежна, и с этим надо считаться, потому что в 1995 году Латвия взяла огромные обязательства и присоединилась к Киотскому протоколу. Этот документ говорит о том, что страны должны снижать выбросы диоксида углерода. Кроме того, разработан ряд политических документов - концепция развития энергетики в стране, национальная строительная программа, долгосрочная концепция развития Латвии, где как приоритетное направление прописана реновация.


Жилой сектор потребляет для обогрева 40% от всех имеющихся энергоресурсов страны! Это огромная цифра, которую необходимо снижать, так как Латвия обеспечивает сама себя энергоресурсами лишь на 35%.


Реновация по своей сути - это инвестирование средств собственников квартир в свой дом. Любой инвестиционный проект должен окупаться - если я сегодня инвестирую деньги, я должен четко представлять, когда эти деньги окупятся и начнут приносить прибыль.
Не соглашусь с коллегой по поводу того, что NIP, в данном случае, когда мы приводим пример реновации домов в Елгаве, является руководителем этих проектов: NIP - доверенное лицом между собственниками квартир и исполнителями реновационных работ, за которыми стоят архитекторы, проектировщики, строители и субподрядчиками, банк. За все это отвечает менеджер, управляющий - в данном случае NIP, который должен полностью контролировать процесс реновации и управлять им, причем собственники квартир должны доверять ему.


Если мы возьмем пример реновации дома по Хелманя,3, то с момента появления идеи и первой суммы, которую я увидел, в течение полугода конечная смета упала с 280 до 210 тыс. (Ю.Виджис внес уточнение: с 260 тыс. до 210 тыс. - Ред. ). 

 

Ю.В.: Было немного иначе.
С.Н.: Я это воспринимаю так, что боролись собственники квартир этого дома, старший дома вынужден был ходить в NIP. Как на работу, и доказывать...
Ю.В.: Если вы не знаете, не надо рассказывать глупости... Это со стороны так кажется, что NIP сидит в стороне и ничего не делает. А молодец только старший дома, который к нам приходит, мы с ним встречаемся. И... внезапно сумма снижается на 50 тысяч. Это же не так.
С.Н.: Я не считаю, что старший дома вообще должен этим заниматься, сбивать цену должен управляющий. Но насколько я знаю, этим занимались жители, став в противовес NIP.


Ю.В.: Не надо врать. Прекратим, вы же очень хорошо знаете, как обстояло дело.
С.Н.: Генеральный подрядчик, проводивший реновационные работы в доме по 4-й линии - и вы не отрицали, что не все там было хорошо, - получает новый заказ на реновацию дома по ул. Хелманя,3. Если сейчас стоит вопрос о продлении гарантии дому на 4-й линии, это означает, что реновационные работы не были сделаны качественно. Не могу этого понять как потребитель, как депутат, как специалист: почему мы доверяем реновацию следующего дома этой же фирме?


Ю.В.: Хочу понять, в какой ипостаси вы участвуете в диалоге?
С.Н.: Как ваш коллега, управляющий.
Ю.В.: Вы знаете, что управляющий не работает один, а вместе с владельцами жилья, которые высказывают желание заключить договор о реновации. Владельцы жилья были информированы о ситуации в доме по 4-й линии, вы сами их об этом информировали. Но не понимаю, почему они выбрали именно эту фирму. Они же могли сказать: нет! И мы бы проводили новый опрос. Но они сказали: «Мы хотим эту фирму». Поэтому хочу снять этот «камень» в адрес NIP.


Спасибо старшему дома по ул.Хелманя, 3, другим жителям, которые профессионально разбираются в строительстве. Но инициатором снижения стоимости строительных работ был NIP...

Полностью материал читайте в "НГ" от 8 декабря или в интернет-версии газеты.

Расположить последовательности

Комментарии:

Да ну? 08.12.2009. 15:43:36
Диалог между управляющими? Уж очень неравноценное управление... Весь город и 1 дом... Слон и Моська... не хочу обидеть Невольского... справедливости ради просто...
Насчёт реновации... В данных условиях выживания в кризис просто смешно и даже немного противно об этом слушать... Людям не хватает на проживание!!! какая реновация? опомнитесь! когда всё наладится- хотя бы более-менее, тогда и будем толковать. Моё мнение.
Раф 08.12.2009. 12:32:07
Как противен этот диалог! Не мытьем,так катаньем. Тут расплачиваться нечем за квартиру,а еще и кредит бери. Виджису и Невольскому с их зарплатами хорошо говорить и платить не по частям,а сразу. Никогда мы не поймем друг друга: господа и рабы.
жытель 08.12.2009. 09:36:31
Действительно, нашему дому также предложили реновацию, но сметв была скопирована с времён самых высоких тарифов. Спрашивается, неужели НИП этого не понимал?
Мнение 07.12.2009. 23:56:31
Никто никого не имеет права заставлять под видом реновации дома подписывать документы и втягивать жителей домов в неимоверные долги.
недоумённо 07.12.2009. 22:09:04
Реновация всего жилого фонда Латвии неизбежна,...

в случае отчуждения квартиры, долги, имеющиеся у собственника этой квартиры, будут числиться за этой квартирой. Таким образом, предприятия, предоставляющие коммунальные услуги и обеспечивающие сервис, получают возможность хоть как-то вернуть деньги, потому что долг остается «привязанным» не к должнику, а к квартире.
---------------------------------------------------
Реновация неизбежна, но, если собственник не способен выплачивать долг по кредиту, значит... на улицу? Безработица, низкие зарплаты....- это реалии жизни. Как связать то, что неизбежно с тем, что невозможно. Нет средств у людей, что же теперь в долги влазить?
Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likums 07.12.2009. 19:42:42
http://www.likumi.lv/doc.php?id=193573
nata 07.12.2009. 16:32:54
"Можно брать за основу строительный норматив 403-й, согласно которому подъезд надо мыть каждый день. Но тогда увеличится стоимость обслуживания, поэтому к решению этого вопроса надо подойти взвешенно"... Не знаю, кто и что "взвешивает" сейчас в елгавском NĪP, но в нашем доме, С. Эджус, 15 подъезд не мыли уже три года. За это время лишь несколько раз подметали, лишь пыль столбом стояла. Размер квартплаты снижен не был. Поэтому у меня предложение - повесить санитарию подъездов на плечи самих жильцов, и, соответственно, снизить стоимость обслуживания.
Добавление: вот уже несколько зим подряд, во время снегопадов очень хорошо, до асфальта чистится тротуар той части дома, где расположена нотариальная контора, напротив поликлинки ( в первом подъезде живет и наш старший по дому), а ближе к улице Матера - сплошной каток. Что в НИП за дворниками уже никто не следит? Или может сейчас за счет безработных "степендиатов" положение улучшится? В следующий раз предлагаю "Нг" провети не диалог Виджиса с Невольским, а прямую линию с читателями. Причем, вопросы заранее, чтобы господа отвечали конкретно и по существу. А ведущему надо пресекать желание г-на Виджиса все сваливать на самих жильцов. Он всегда себя ведет по приниципу: "Ты виноват, что хочется мне кушать".
вопрос 07.12.2009. 16:30:52
На Хелманя,3 отделка около крыльца белая. Видели ли вы, что вскорости после окончания реновации, краска полущилась, правда, сейчас эти места ободраны-типа выровняли. Это качество?

Добавить комментарий

AUTOdoc.lv
back Март 2024 forward
Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
        01 02 03
04 05 06 07 08 09 10
11 12 13 14 15 16 17
18 19 20 21 22 23 24
25 26 27 28 29 30 31
             
Объявления
Поиск предприятий
Архив газеты
back 2024 Март forward
Пн Вт Ср Ч Пт Сб Вс
        01 02 03
04 05 06 07 08 09 10
11 12 13 14 15 16 17
18 19 20 21 22 23 24
25 26 27 28 29 30 31
File "/var/www/vhosts/ng/ng/wwwroot/tmpl/Blog/calendar.tpl" does not exist
О нас Контакты Правила пользования и безопасность Реклама Laika ziņas Jelgavā